गृहनिर्माण संस्था आणि शासनाची परिपत्रके

आज गृहनिर्माण संस्था या सर्वसामान्य माणसाच्या जीवनातील एक अविभाज्य घटक बनून राहिल्या आहेत.

     आपणास माहीत आहेच की, आज गृहनिर्माण संस्था या सर्वसामान्य माणसाच्या जीवनातील एक अविभाज्य घटक बनून राहिल्या आहेत. एखादे मोठे महानगर असो, अथवा एखादे शहरवजा गाव असो, कोणत्याही ठिकाणी गृहनिर्माण संस्था नाही असे सर्वसाधारणपणे होत नाही. म्हणजेच गृहनिर्माण संस्था त्यांचा दैनंदिन कारभार हा प्रत्येक व्यक्तीच्या जिव्हळ्याचा विषय बनू पाहात आहे. हा कारभार सुरळीत चालावा यासाठी आदर्श उपविधी तयार केले गेले आहेत. एवढे करूनदेखील दैनंदिन व्यवहारात अनेक अडचणी उभ्या राहतात. त्यावर वादविवाद होतात. ही प्रकरणे कोर्टकचेऱ्यापर्यंत जातात. या सर्वामुळे फायदा तर कुणाचाच होत नाही. उलटपक्षी झाला तर तोटाच होतो. म्हणूनच अशा संवेदनशील गोष्टीमध्ये कोणता तरी निर्णय अंतिम असणे आवश्यक आहे आणि म्हणूनच यासाठी गृहनिर्माण संस्थेसाठी काही नियम बनवण्याचे अधिकार हे शासनाला प्रदान करण्यात आलेले आहेत. कित्येक गोष्टी या काळानुरूप बदलत असतात. त्यामुळे वारंवार बदल करणे आवश्यक असते. परंतु असे बदल करण्यासाठी काही प्रत्येक वेळेला कायदा बदलण्याची आवश्यकता नसते. हा कायदा धोरणात्मक असतो तर पुढील अंमलबजावणी ही व्यवहारांवर अवलंबून असते. उदाहरणच देऊन बोलायचे झाल्यास एखाद्या गोष्टीसाठी प्रतिज्ञापत्र आवश्यक आहे. असा नियम असेल तर ते प्रतिज्ञापत्र करताना किती रुपयाच्या मुद्रांकावर (स्टॅम्प पेपर) करायचे हे दर बदलत असतात आणि त्याबाबत जसे शासन निर्णय घेते. तद्वतच गृहनिर्माण संस्थेबाबतही शासनाला काही निर्णय घ्यायचा अधिकार देण्यात आला आहे. हा अधिकार शासनाला महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम १९६१ च्या कलम ७९ (अ) अंतर्गत शासन याबाबत निर्णय घेऊ शकते आणि याच कलमांतर्गत वेळोवेळी शासन निरनिराळी परिपत्रके जारी करते आणि ही परिपत्रके प्रत्येक गृहनिर्माण संस्थेवर बंधनकारक असतात. या परिपत्रकामधील सूचना आणि मार्गदर्शक तत्त्वाचा अवलंब करणे हे प्रत्येक गृहनिर्माण संस्थेवर बंधनकारक असते आणि त्याचा भंग केल्यास त्याविरुद्ध दाददेखील मागता येते. म्हणूनच शासनाने काही महत्त्वाची परिपत्रके जारी केली आहेत, त्याबद्दलची माहिती आपण करून घेणे आवश्यक आहे. अशा प्रकारे परिपत्रकांची माहिती जरी गृहनिर्माण संस्थांना झाली आणि त्याचे पान त्यांनी केले तरीसुद्धा कितीतरी तंटेबखेडे कमी होतील. आता शासनाने जारी केलेल्या परिपत्रकांविषयीची माहिती आपण थोडक्यात पाहू या.

   गृहनिर्माण संस्था नोंदणीच्या अनुषंगाने एखाद्या गृहनिर्माण संस्थेची नोंदणी करायची झाल्यास त्याविषयीचे शेवटचे परिपत्रक शासनाने दिनांक ०५/०५/१९९० रोजी जारी केले आहे. या परिपत्रकानुसार संस्थेअंतर्गत संस्था नोंदणी करण्यासाठी पोटनियमात दुरुस्ती केल्यानंतरच संस्थेअंगर्तत संस्था नोंदणी करावी. मात्र उपविधी दुरुस्तीबाबत संस्थांवर सक्ती करू नये, अशी सूचना त्या परिपत्रकात आहे. या परिपत्रकात पोटनियमांच्या दुरुस्तीचा आग्रह न धरता संस्थेचे संमतीपत्रक देऊन संस्था नोंदणी करण्यात यावी, अशी सूचना आहे. या परिपत्रकात पोटनियमांच्या दुरुस्तीचा आग्रह न धरता संस्थेचे संमतीपत्रक देऊन संस्था नोंदणी करण्यात यावी अशी सूचनाही त्यात केली आहे. वाचकांना या बाबतीत आवश्यक असल्यास पुढील जा. क्र . सम दिनांक ०५/०५/१९९० परिपत्रक काळजीपूर्वक वाचावे.

    शासनाने सहकारी अधिनियम १९६० मधील कलम ७ मधील अधिकारांचा वापर करून याच कायद्यातील कलम ६ उपकलम १ मधील तरतुदीमध्ये काही सुधारणा केल्या आहेत. या कलमाप्रमाणे गृहनिर्माण संस्था नोंदणीसाठी किमान १० सदस्यांची जरूर आहे. यात शासनाने सूट दिली आहे. त्याबाबत शासनाने जे परिपत्रक जारी केले आहे. त्याचा क्र. सगृयो /१०९४ / प्र क्र २७७/१४ सी दिनांक १० मार्च १९९५ असा आहे. हे परिपत्रकदेखील संस्था नोंदणीच्या दृष्टीने महत्त्वाचे आहे, तेव्हा संस्था करताना या दोन्ही परिपत्रकातील सूचना विचारात घेतल्या पाहिजेत.

   त्यानंतरचे महत्त्वाचे परिपत्रक आहे ते संस्था नोंदणीच्या संबंधातील. शासनाच्या १८/०२/१९९४ च्या परिपत्रकानुसार सदनिका १ गाळा इ. संबंधी खरेदीचा करारनामा नोंदलेला नसल्यास आवश्यक ते मुद्रांक शुल्क भरलेले नसल्यास, संस्थेची महाराष्ट्र सहकारी संस्थेच्या कायद्याखाली नोंदणी करण्यात येऊ नये अशा अर्थाच्या सूचना वर दर्शवलेल्या परिपत्रकातून देण्यात आल्या होत्या. त्यामध्ये दिनांक ०८ जुलै १९९६ रोजी काढलेल्या परिपत्रकानुसार, एखादा दस्तऐवज नोंदणी अधिकाऱ्याकडे सादर केला असेल तर संस्था नोंद करण्यास हरकत नाही, असे त्यामध्ये स्पष्ट करण्यात आले आहे. त्यामुळे आता तांत्रिक बाबींची ढाल पुढे करून यापुढे सहकारी गृहनिर्माण संस्थेची नोंदणी थांबवता येणार नाही.

  याच परिपत्रकात सदनिका / गाळा हस्तांतर करण्याच्या बाबतीतदेखील सुधारणा करण्यात आल्या आहेत. कित्येक वेळा दि. १८/०२/१९९४ च्या परिपत्रकाचा आधार घेऊन एखादे खरेदी करारपत्र जर नोंद झालेले नसेल (रजिस्टर झालेले नसेल) तर संबंधित सदनिकेचे / गाळ्याचे हस्तांतर करू नये, अशा अर्थाच्या सूचना त्यामध्ये केल्या गेल्या होत्या. आता नवीन परिपत्रकानुसार, त्यात सुधारणा करण्यात आली असून एखादा दस्तऐवज नोंदणीसाठी नोंदणी अधिकाऱ्याकडे सादर केल्यासंबंधी पुरावा सादर केला गेला. अथवा मुद्रांक शुल्क भरण्याचा पुरावा सादर करण्यात आला तर अशा हस्तांतरणाची परवानगी असल्याचे स्पष्ट करण्यात आले आहे. या नवीन परिपत्रकातील सुधारणा या संस्था नोंदणी आणि सदनिका / गाळा / मालमत्ता हस्तांतरणाविषयी असल्याने गृहनिर्माण संस्थांच्या दृष्टीने हे परिपत्रक खूप महत्त्वाचे असे आहे.

  गृहनिर्माण संस्थेच्या सेवाशुल्काच्या संबंधाने आणखी एक महत्त्वाचे परिपत्रक शासनाने २६/०५/१९८८ च्या परिपत्रकानुसार निर्धारित केलेल्या करपात्र मूल्य आधारित सेवाशुल्क आकारले, तर जास्त क्षेत्रफळाच्या सदनिकांना किती तरी जादा सेवाशुल्क भरावे लागत होते. आणि या पद्धतीने सेवाशुल्काची आकारणी करणेदेखील खूपच किचकट असे काम झालेले होते. यासाठी शासनाकडे अनेक तक्रारी दाखल झाल्या होत्या. या सर्व तक्रारींची छाननी केल्यावर शासनाने सर्व सदनिकांना सारखेच सेवाशुल्क लावणेच योग्य होईल, असे शासनाचे मत असल्याने शासनाने याबाबत दिनांक २९ एप्रिल २००० रोजी यासंबंधी एक परिपत्रक जारी केले आणि या परिपत्रकानुसार शासनाने पुढील आदेश दिले ते असे- (१) सर्व गाळ्यांना पूर्वीप्रमाणेच सर्वाना समान सेवा शुल्काची आकारणी करावी. (२) हा आदेश निवासी सदनिका, व्यापारी गाळे यांना लागू राहील. (३) सदर आदेश दिनांक २६/०५/१९९९ पासून लागू झाल्याचे समजण्यात येईल. (४) ज्या संस्थांनी जादा सेवाशुल्क गोळा केलेला असेल तर ते सभासदांना पुढील महिन्याच्या मासिक शुल्कात सामावून घेण्याची कार्यवाही करावी. मात्र यासाठी संबंधित सदस्याची सहमती घ्यावी, तसेच याबरोबर शासनाने राज्यातील सर्व नोंदणीकृत सहकारी गृहनिर्माण संस्थांनी त्यांच्या उपविधीमध्ये योग्य ती दुरुस्ती करून घेण्यासदेखील सुचवले आहे. मात्र तशी दुरुस्ती केली गेली नसेल तरीसुद्धा हे परिपत्रक दिनांक २६/०५/१९९९ च्या पूर्वलक्षी प्रभावाने अमलात येतील असे शासनातर्फे स्पष्ट करण्यात आले.

    शासनाचे महत्त्वाचे आणि सुधारित बिनभोगवटा शुल्कासंबंधीचे नवीन परिपत्रक दिनांक ०१ ऑगस्ट २००१ रोजी जारी केले आहे. या संदर्भातील शासनाचे पूर्वीचे परिपत्रक दिनांक ०९ मार्च १९९५ रोजी जारी करण्यात आले होते. या जुन्या परिपत्रकानुसार, बिनभोगवटा शुल्क हे सेवाशुल्काच्या १ पट रकमेपर्यंत आकारता येत होते. याविरुद्ध काही गृहनिर्माण संस्थांनी त्याला मुंबई उच्च न्यायालयात आव्हान दिले होते. त्यावेळी आदरणीय उच्च न्यायालयाने असे निर्देश दिले होते की, बिनभोगवटा शुल्क आकारणीसंबंधीचे आदेश हे शास्त्रशुद्ध पायावर आधारित असावेत, यासंबंधी नगर विकास खात्याने देखील असे सुचवले होते की बिनभोगवटा शुल्क आकारताना करपात्र मूल्य वा भाडे हा निकष लावणे योग्य ठरणार नाही. या साऱ्या सूचना लक्षात घेऊन शासनाने याबाबत नवीन परिपत्रक काढले आणि त्यानुसार शासनाचा दिनांक ९ मार्च १९९५ चा आदेश रद्द करण्यात आला आणि त्याबाबत बिनभोगवटा शुल्काची आकारणी सेवाशुल्काच्या (स्थानिक स्वराज्य संस्थेचे कर वगळून) १०% पेक्षा जास्त असू नयेत असे आदेश दिले. तसेच हे आदेश १ ऑगस्ट २००१ पासून लागू करण्यात आले. हे आदेश गृहनिर्माण संस्थांतील निवासी आणि व्यापारी गाळे / सदनिका या सर्वाना लागू राहतील असे देखील यामध्ये स्पष्ट करण्यात आले. याशिवाय सभासदाने / सदस्याने आपला गाळा / सदनिका त्याचे आई, वडील, बहीण, भाऊ, मुलगा, जावई, सून, मेहुणा, मेव्हणी, साडू नात, नातू, इ. जवळच्या नातेवाईकांना वापरण्यासाठी दिला असेल तर त्याला हे बिनभोगवाटा शुल्क लागू राहणार नाही, हेदेखील स्पष्ट केले आहे.

  शासनाचे यानंतरचे महत्त्वाचे परिपत्रक म्हणजे गृहनिर्माण् संस्थेमधील सदनिका / गाळा  हस्तांतरित करताना आकारावयाच्या प्रीमियरचे कमाल दर ठरवणारे परिपत्रक दिनांक ०९/०८/२००१ रोजी जारी करण्यात आले. त्यानुसार दिनांक २७/११/१९८९ रोजी शासनाने काढलेले परिपत्रक रद्द करण्यात आले. नवीन परिपत्रकानुसार प्रीमियम आकारणीचे दर पुढे दर्शवलेल्या दरापेक्षा जास्त असता कामा नयेत असे स्पष्ट करण्यात आले. या पत्रकानुसार, महानगरपालिका आणि प्राधिकरण क्षेत्रासाठी रु. २५,०००/- तर अ वर्ग नगर पालिकांसाठी रु २०,०००/- हा दर निश्चित करण्यात आला. ब वर्ग नगर पालिकेसाठी रु.  १५,०००/-, क वर्ग नगरपालिकेसाठी रु. १०,०००/- तर ग्रामीण क्षेत्रासाठी रु. ५,०००/- ही कमालमर्यादा निश्चित करण्यात आली.

  यानंतर शासनाने दिनांक ९ ऑक्टोबर २००१ रोजी एक परिपक जारी केले. हे परिपत्रक सेवानिवृत्त शासकीय अधिकाऱ्यांना / कर्मचाऱ्यांना प्रशासक म्हणून नेमण्याबाबतचे आहे. प्रशासक नेमताना शासकीय सेवानिवृत्त, स्वेच्छानिवृत्त आणि निष्कलंक सेवा बजावलेल्या अधिकाऱ्यांना / कर्मचाऱ्यांना नेमावे असे परिपत्रक शासनाने जारी केले. मात्र प्रत्येक जिल्हा उपनिबंधक कार्यालयामध्ये अशा पात्र अधिकाऱ्यांची / कर्मचाऱ्यांची यादी तयार करावी आणि त्याला सहकार आयुक्त निबंधक, सहकारी संस्था, महाराष्ट्र राज्य पुणे यांची मान्यता घेणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट करण्यात आले आहे.

शासनाने दिनांक ०२ ऑक्टोबर २००२ रोजी एक परिपत्रक जारी केले असून, त्यामध्ये सहकारी गृहनिर्माण संस्थामधील मासिक देखभाल आकार (मेंटेनन्स बिल) न देणाऱ्या सभासदांच्या तक्रारी हाताळ्याबाबतचे निर्देश देण्यात आलेले आहेत. या परिपत्रकानुसार कोणत्याही परिस्थितीत सभासदाने मासिक बिल देण्याचे थांबवू नये. मासिक देखभाल आकारणी संबंधीची तक्रार आल्यास त्याचा निकाल १ महिन्यात लावावा. जर मासिक देखभाल खर्च बरोबर नसेल असे या निबंधकानी निश्चित केल्यास ते परत करण्याची कार्यवाही संस्थेच्या कार्यकारी मंडळाकडून करावी. तसेच याबाबतच्या तक्रारी लक्षात घेताना प्रथम संस्थेचे देणे देण्याच्या सूचना द्याव्यात. आणि या परिपत्रकाची प्रत निबंधक कार्यालयात प्रसिद्ध करावी अशासारख्या सूचना यामध्ये देण्यात आलेल्या आहेत.

२९/१०/२००३ रोजीच्या अधिसूचनेनुसार गृहनिर्माण संस्थांना सहकारी संस्था अधिनियम १८६० च्या कलम २७/३ मधून वगळण्याचे परिपत्रक जारी केले आहे. या तरतूदीनुसार संस्थेच्या नवीन सदस्याला सभासद झाल्यापासून दोन वर्षांपर्यंत संस्थेच्या कामकाजात भाग घेण्यास आणि मत देण्यास सभासद पात्र असणार नाही, ही अट गृहनिर्माण संस्थांना लागू होणार नाही हे स्पष्ट केले आहे. याचं कारण- कोणीही व्यक्ती / संस्था निव्वळ मतदानासाठी गृहनिर्माण संस्थेचा सदस्य होत नाही. इतर सदस्य आणि गृहनिर्माण संस्थेच्या सदस्य यामध्ये निश्चितच फरक आहे. म्हणून ही सूट गृहनिर्माण संस्थेच्या सदस्यांना देण्यात आली आहे.

शासनाने दिनांक ३० जुलै २००४ रोजी असेच एक परिपत्रक काढून त्यानुसार विंगनिहाय वेगळी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करण्यासाठी काही अटींवर परवानगी देण्याचे शासनाने ठरवले. त्यातील काही अटी अशा प्रत्येक इमारतीस स्वतंत्र प्रवेशद्वार, वीज मीटर, पाण्याची टाकी, पाणी मीटर, स्वतंत्र टॅक्स आकारणी असणे जरुरीचे आहे. त्यात सामाजिक बाबींच्या हस्तांतरणासंबंधी हमीपत्र कसे घ्यावे याबाबत सूचना देण्यात आल्या आहेत. या सर्व गोष्टीची सविस्तर माहिती या ठिकाणी देणे शक्य नसल्याने संबंधितांनी हे परिपत्रक जरुर अभ्यासावे.

याव्यतिरिक्त दिनांक १२/०९/२००५ रोजी झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनेअंतर्गत सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या नोंदणीबाबत एक परिपत्रक जारी केले असून, त्यानुसार शासनाचे दिनांक १८/१०/१९९८ मध्ये याबाबत प्रसिद्ध झालेल्या परिपत्रकात जे निकष दिले होते. त्यामध्ये अंशत: बदल करण्यात आलेले आहेत. यामध्ये सक्षम अधिकाऱ्यांनी बँक खाते उघडण्यासाठी देण्यात येणाऱ्या परवानगीबद्दल तसेच संबंधित संस्था नोंदणीची खात्री हे लेटर ऑफ इंटेन्ट देण्यापूर्वी संबंधित कार्यकारी अभियंता करतील अशा आशयाच्या तरतुदी त्यामध्ये करण्यात आल्या आहेत.

मुख्यमंत्र्यांच्या स्वेच्छाधिकारातून वितरित करण्यात आलेल्या सदनिकेचा ताबा लाभार्थ्यांना प्रत्यक्ष वितरित केल्यानंतर संबंधित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेने देखभाल शुल्क कसे आकारावे, त्या सदनिकांना बिनभोगवटा शुल्क लावावे की नाही यासंबंधी मार्गदर्शन करणारे एक परिपत्रक शासनाने दिनांक ३१ मे २०१० रोजी जारी केले आहे.

याशिवाय दिनांक ०१/०८/ २००१ रोजी एक परिपत्रक काढून बिनभोगवटा शुल्क आकारणीचे परिपत्रकात पेईंग गेस्ट हा शब्द नसल्याने तो त्यात अंतर्भूत केल्याचे आणि त्याला बिनभोगवटा शुल्क लागू केल्याचे परिपत्रक दिनांक  जारी केलेले आहे.

या साऱ्या परिपत्रकाव्यतिरिक्त शासनाने ३ जानेवारी २००९  ला अंतर्गत गृहनिर्माण संस्थांच्या पुनर्विकासासंबंधीचे निर्देशदेखील दिले आहेत. यामध्ये संस्थेच्या पुनर्विकासकामी कोणती पद्धत अवलंबवावी तसेच कोणत्या गोष्टी संस्थेने करणे आवश्यक आहे, याबाबत सविस्तर माहिती देण्यात आली आहे. या परिपत्रकात नमूद केलेल्या सर्व गोष्टींची पूर्तता करणे संस्थेवर बंधनकारक आहे. कारण हे निर्देश म्हणजे तो शासनाचा आदेशच आहे.

    वर नमूद केलेल्या विंगप्रमाणे वेगळ्या गृहनिर्माण संस्थेची निर्मिती, झोपडपट्टी पुनर्विकास, मुख्यमंत्री कोटय़ामधील सदनिकांच्या शुल्काची आकारणी याबाबतची परिपत्रके अभ्यासूंनी जरूर पाहावीत. या पत्रकाबरोबरच गृहनिर्माण संस्थेच्या पुनर्विकासासंबंधीचे निर्देशदेखील संबंधितांनी जरूर अभ्यासावे. या गोष्टी दैनंदिन व्यवहारात येत नसल्याने त्याचा आढावा त्रोटक स्वरूपात घेतला आहे. एकूणच शासनाच्या परिपत्रकांची आणि त्या बाबींची थोडी फार कल्पना तरी वाचकांना यावी यासाठीच हा लेखनप्रपंच!

लोकसत्ता टीम | May 18, 2019 01:20 am /  अ‍ॅड. श्रीनिवास घैसास.

ghaisas2009@gmail.com