सदनिका भाडय़ाने देण्यात संस्थेची मध्यवर्ती भूमिका

सदनिकेत योग्य भाडेकरूची निवड होणे महत्त्वाचे असून, आपण ज्या गृहनिर्माण संस्थेत राहतो तेथील सभासदांची काही एक समान संस्कृती असते. एखादा सभासद आणत असलेला भाडेकरू त्या दृष्टीने योग्य असावा. याबाबत संस्थेकडेसुद्धा उत्तरदायित्व येत असल्याने भाडेकरूच्या निवडीमध्ये सभासदाइतकेच संस्थेनेही लक्ष घातले पाहिजे.

सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे सभासद हे त्यांनी संस्थेत घेतलेल्या सदनिकेत स्वत: राहतील अशी मूलभूत धारणा असते. तरीही काही कारणास्तव सभासदाला आपल्या सदनिकेत राहणे शक्य होणार नाही, हेसुद्धा आदर्श उपविधीमध्ये मान्य असलेले तत्त्व आहे. त्यानुसार नोकरी किंवा व्यवसायामुळे संस्थेच्या कार्यक्षेत्राबाहेर जाणे, मुलांच्या शिक्षणाची सोय, सभासदाला कामाच्या ठिकाणी राहणे आवश्यक असल्याने त्याच्या नियोक्त्याने दिलेले निवासस्थान किंवा स्वत:च्या सदनिकेत काही अपरिहार्य कारणाने राहावयास असमर्थ असणे इ. परिस्थितीत सभासदाला स्वत: न राहता आल्याने त्याची सदनिका भाडय़ाने देता येईल अशी स्पष्ट तरतूद उपविधी क्र. ४३ (१) मध्ये करण्यात आली आहे. त्यानुसार अनेकांवर सदनिका भाडय़ाने देण्याची वेळ येत असते

.
सभासदांची मानसिकता

वर उल्लेख केलेल्या कारणांव्यतिरिक्त आता कित्येक ठिकाणी सदनिका घेताना लोक त्याकडे गुंतवणूक म्हणून बघत असल्याने ते स्वत: त्या सदनिकेत राहायला येण्याची शक्यतासुद्धा असत नाही. याबाबत निश्चित आकडेवारी उपलब्ध नसली तरी अशा सदनिका भाडय़ाने देण्याऐवजी त्या रिकाम्या ठेवणाऱ्या सभासदांचे प्रमाण बऱ्यापैकी असावे असे वाटते. कारण गुंतवणूक म्हणून विचार करता सदनिकेचे बाजारमूल्य हे दरवर्षी वाढतच असते आणि त्यामुळे मालकाला समाधान लाभत असावे. तरीसुद्धा जर सदनिका भाडय़ाने दिली तर त्या सभासदाला उत्पन्न मिळून सदनिकेचे मासिक सेवा शुल्क, कर इ. खर्चाची भरपाई होऊन त्याला थोडाफार फायदा होईल हे निश्चित आहे. परंतु असे असूनही सभासद आपली सदनिका भाडय़ाने देत नाहीत यामागे काही कारणेसुद्धा आहेत. आपल्याला योग्य भाडेकरू मिळेल काय, उद्या त्याने घर सोडण्यास नकार दिला तर कोर्टकचेरी कोण करील, आपले घर तो नीट वापरील काय इ. अनेक शंका मनात असतात. ओळखीच्या किंवा नात्यातील लोकांना दिल्यास तेही अवघड जागेचे दुखणे होऊन बसेल काय, अशी भीती असते. मुख्य प्रश्न आपल्याला हवे तेव्हा घर खाली करून मिळेल काय हाच असतो. भाडेकरू व्यक्ती जातच नाही म्हणाली तर धाकदपटशा किंवा धमकी (गुंडांकरवी?) द्यावीच लागते असे कित्येक जण मानतात आणि त्यात तथ्य नाही, असे म्हणता येत नाही.

दलालांचा फायदा

या अडचणी येऊ नयेत म्हणून कित्येक सभासद भाडेकरू मिळवण्यासाठी दलालाची मध्यस्थी स्वीकारतात. पण दलालाची नेमणूक करण्यातही अनेक प्रकारचे अनुभव येतात. कधी महिनोन् महिने भाडेकरू मिळत नाही. दलालच कमी प्रयत्न करतो असे वाटते. मग आपली सदनिका योग्य नाही किंवा जवळपास सोयीसुविधा नाहीत अशी कारणे दलाल देतात. आधी जे आमिष दाखवलेले असते तेवढे भाडे देण्यास कोणी तयार नाही असे सांगण्यात येते. कालापव्यय झाला तरी दलालाचे नुकसान होत नाही. कारण त्याला आज ना उद्या कमिशन मिळणारच असते.
या दलालांचे कमिशन पूर्ण महिन्याच्या भाडय़ाइतके असते आणि ते भाडय़ाने देणारा आणि घेणारा अशा दोघांकडून घेतले जाते. म्हणजेच महिन्याचे भाडे वीस  हजार रुपये आले तर दलालास दोन्हीकडचे मिळून चाळीस हजार रुपये मिळतात. (ही रक्कम कमी आहे काय याचा क्षणभर विचार करावा) आणि ही रक्कम अकरा महिन्यांच्या कालावधीसाठी असते. म्हणजेच परत करार करण्याची वेळ येते तेव्हा भाडय़ाबरोबर कमिशनची रक्कमसुद्धा वाढू शकते. (येथे वर दिलेल्या भीतीच्या कारणाने दलालाची मध्यस्थी चालू ठेवली जाईल असे गृहीत धरले आहे.)
करार नोंदणी- भ्रष्टाचाराचे कुरण
संभाव्य अडचणी टाळण्यासाठी पुढची खबरदारी म्हणजे भाडेकरूशी लीव्ह अ‍ॅण्ड लायसन्सचा करारनामा करून त्याची नोंदणी करणे होय. यासाठी लागणारी सर्व तऱ्हेची मदत दलाल देऊ करतो आणि करारनाम्याचा मसुदा वकिलाकडून करून घेण्यापासून ते सहदुय्यम निबंधक कार्यालयात नोंदणी करण्यापर्यंत पावलोपावली येणारा खर्च सदनिकाधारक आणि भाडेकरू यांच्याकडून निम्मा निम्मा घेतला जातो. या करारापोटी शासनाला स्टॅम्प, नोंदणी आणि हाताळणीसाठी मिळून हजार रुपये मिळत असले तरी कार्यालयातील 'काम' करून देणारे दलाल वेगळे असतात आणि त्यांच्यामार्फत वपर्यंत लाच देऊन काम होते हे उघड गुपित असून, या प्रकरणी एकूण खर्च आठ ते दहा हजार रुपये येतो असे अनुभवी सांगतात. तसेच भ्रष्टाचाराचा मार्ग अवलंबिल्याशिवाय तुमचे काम होऊच शकत नाही असे म्हटले जाते आणि नोंदणी कार्यालयाला भेट दिल्यावर ते पटते.

संस्थेने पुढाकार घ्यावा
अशा अडचणींमुळे अनेक सभासद आपली सदनिका भाडय़ाने देण्याचा विचार करीत नसतील तर ते समजण्यासारखे आहे. पण यामुळे अनेक सदनिका रिकाम्या राहून गृहनिर्माण संस्थेच्या व्यवस्थापनावर त्याचा बरा-वाईट परिणाम होत असावा असे वाटते. सभासदांनी जास्त संख्येने एकत्र येऊन सहकाराच्या माध्यमातून एकोप्याने राहावे हाच गृहनिर्माण संस्थेच्या स्थापनेचा मूळ हेतू असल्याने जर जास्त प्रमाणात सदनिका रिकाम्याच राहिल्या तर मूळ उद्देशच सफल होणार नाही. म्हणून सभासद काही कारणांनी स्वत: राहात नसल्यास त्यांच्या सदनिका रिकाम्या राहण्यापेक्षा भाडय़ाने दिल्या गेल्या तर अधिक चांगले असा विचार संस्थेने (म्हणजे सर्वसाधारण सभेने) केल्यास ते सहकारी गृहनिर्माण धोरणाशी विसंगत नसून, ती आता काळाची गरज आहे असे वाटते. त्या दृष्टीने संस्था आपणहून याबाबत काही पुढाकार घेऊन हा प्रश्न मार्गी लावू शकेल काय हे पाहणे सयुक्तिक होईल.

भाडेकरू हे नाममात्र सभासद

सर्वप्रथम हे लक्षात घेतले पाहिजे की संस्थेच्या आदर्श उपविधी क्र. ५ मध्ये संस्थेच्या उद्देशात सभासदांमधील शांतीपूर्ण सहनिवासाला प्राधान्य आहे. त्या अनुषंगाने सहकाराच्या मूलतत्त्वांनुसार संस्थेचे संचालन अभिप्रेत आहे. तसेच या पूर्ततेसाठी संस्थेला तिच्या संपदेचे (प्रॉपर्टी) व्यवस्थापन, सांभाळ आणि प्रशासन करावयाचे आहे. या मूळ धारणेनुसार संस्थेत सभासदांना प्रवेश दिला जात असून उपविधी क्र. १६ मध्ये सभासदांचे वर्गीकरण करताना नाममात्र (नॉमिनल) सभासदत्व देण्याची तरतूद आहे. तसेच उपविधी क्र. २० नुसार भाडेकरू म्हणून येण्यास पात्र व्यक्तीने नाममात्र सभासद म्हणून प्रवेश मिळवण्यासाठी मूळ सभासदामार्फत परिशिष्ट-११ नुसार विहित नमुन्यात अर्ज करावयाचा असून प्रवेश फी म्हणून रु. शंभर ही रक्कम भरावयाची आहे. उपविधी क्र. २४ (ब) नुसार सदर नाममात्र सभासदाला सदनिकेत राहण्याचा अधिकार मूळ सभासदाच्या लेखी अनुमतीने आणि त्याने संस्थेला दिलेल्या लेखी सूचनेने प्राप्त होतो. आणि याबाबत सर्वसाधारण सभेने ठरवलेल्या अटी लागू असतात. असे असूनही या नाममात्र सभासदाला सभासदांचे इतर कोणतेही अधिकार असणार नाहीत, अशी स्पष्ट तरतूद उपविधी क्र. २६ मध्ये करण्यात आली आहे. असे नाममात्र सभासद फक्त ते भाडेकरू म्हणून राहत असण्याच्या कालावधीपुरते (नाममात्र) सभासद आहे. मध्ये कोणत्याही वेळी त्यांना सयुक्तिक कारण देऊन राजीनामा देता येतो आणि त्यास मंजुरी देण्याचे अधिकार कार्यकारिणीला देण्यात आले आहेत.